Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm Nedir? (6306 Sayılı Kanuna Göre 2025 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında; deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış veya sağlıksız yapıların yıkılarak modern, güvenli ve yaşanabilir hale getirilmesi sürecidir.

Türkiye’de yaklaşık 6,5 milyon riskli konut bulunduğu tahmin edilmekte ve 2035 yılına kadar bu konutların tamamının yenilenmesi hedeflenmektedir. Özellikle deprem riski yüksek şehirlerde, kentsel dönüşüm hem can güvenliği hem de yaşam kalitesinin artırılması açısından büyük önem taşımaktadır.

________________________________________

Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir? Aralarındaki Temel Farklar

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok karıştırılan kavramlardan ikisi “riskli yapı” ve **“riskli alan”**dır. Bu iki kavram, haklarınızı ve binanızın geleceğini doğrudan etkiler.

Riskli Yapı Nedir?

• Tek bir bina özelinde yapılan teknik inceleme sonucunda, depremde yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılara riskli yapı denir.

• Tespit, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır ve rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından onaylanır.

Riskli Alan Nedir?

• Bir mahalle, ada veya birden fazla parseli kapsayan geniş bir bölge, belirli kriterlere göre riskli ilan edilebilir.

• Bu kararı, Cumhurbaşkanı (önceden Bakanlar Kurulu) alır.

• Karar sonrası bölgede kapsamlı bir kentsel dönüşüm projesi uygulanır.

Riskli Yapı – Riskli Alan Karşılaştırması

Özellik Riskli Yapı Riskli Alan

Kapsam Sadece tek bir bina Bir bölge (mahalle, ada, parsel grubu)

Karar Merci Lisanslı kuruluş + Çevre Bakanlığı Cumhurbaşkanı kararı

Yıkım Zorunluluğu Sadece riskli olduğu tespit edilen bina Bölgedeki tüm binalar (sağlam olsa bile)

________________________________________

Kentsel Dönüşüm Süreci 2025: Adım Adım Nasıl İşliyor?

Kentsel dönüşüm süreci, risk tespitinden başlayıp yeniden inşa aşamasına kadar belirli adımlardan oluşur. 2025 güncel uygulama adımları aşağıdaki gibidir:

1. Risk Tespiti Başvurusu

• Binadaki maliklerden herhangi biri veya tamamı, lisanslı bir kuruluş aracılığıyla risk tespiti başvurusu yapabilir.

• Özellikle 1999 öncesi ruhsatlı veya 50 yaş üzeri binalar için zaman zaman ücretsiz risk tespiti kampanyaları düzenlenebilmektedir.

• Bu aşamada bina, statik ve yapısal açıdan incelenir.

2. Riskli Yapı Raporunun Onayı

• Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne gönderilir.

• Raporda binanın riskli olduğu tespit edilirse, resmi olarak riskli yapı kararı alınır ve maliklere tebliğ edilir.

3. 60 + 30 Gün Tahliye Süreci

• Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, maliklere binayı boşaltmaları için 60 gün süre verilir.

• Bu sürede tahliye edilmezse, ek olarak 30 gün ek süre tanınır.

• 60 + 30 günlük toplam sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse, zorla tahliye ve yıkım gündeme gelir.

4. Yıkım ve Arsanın Statüsü

• Bina yıkıldığında, tapuda bulunan kat mülkiyeti kaydı resen (kendiliğinden) silinir.

• Taşınmaz, “arsa” statüsüne döner ve artık bağımsız bölüm yerine arsa payları üzerinden işlem yapılır.

5. 2/3 Çoğunlukla Anlaşma (Müteahhit Seçimi ve Proje)

Kentsel dönüşümün en kritik aşamalarından biri, arsanın nasıl değerlendirileceği ve yeni binanın nasıl yapılacağıdır.

• Maliklerin en az 2/3 çoğunluğunun anlaşması şarttır.

• Yeniden yapım kararı

• Müteahhit veya yüklenici firma seçimi

• Yeni proje, daire büyüklükleri, arsa payı dağılımı

gibi konular bu çoğunlukla kararlaştırılır.

• Katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedel üzerinden açık artırmayla satışa çıkarılır.

• Öncelik, diğer maliklere aittir.

• Hiçbir malik almazsa, arsa payı Bakanlık veya Hazine tarafından devralınabilir ve proje tamamlanır.

________________________________________

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları 2025 (En Çok Sorulan Konu)

Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca mülk sahipleri değil, kiracılar da bazı haklara sahiptir. 2025 yılı itibarıyla kiracı hakları özetle şöyledir:

• 18 ay boyunca kira yardımı alma hakkınız bulunur.

• İstanbul için 2025 yılında bu yardım, aylık yaklaşık 3.000 – 4.000 TL seviyesindedir (tutarlar zamlarla güncellenebilir).

• İlk 2 aylık kira yardımı peşin olarak ödenir.

• Kira yardımı alan kiracılar, aynı zamanda düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi kullanabilmektedir.

• Kira sözleşmeniz bitmiş olsa bile, tahliye tarihinden itibaren kira yardımı hakkınız devam edebilir.

• Kiracı olarak süreci mutlaka yazılı belgelerle ve resmi başvurularla yürütmek gerekir.

________________________________________

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri ve Teşvikler

Kentsel dönüşüm sürecini teşvik etmek için devlet, malikler ve kiracılar için çeşitli mali destekler sağlamaktadır:

• Faiz Desteği:

• Kentsel dönüşüm kredilerinde, yıllık %4 – 8 puan arasında faiz indirimi uygulanabilir.

• KDV İstisnası:

• Kentsel dönüşüm kapsamındaki bazı konut projelerinde %1 veya %8 KDV oranı uygulanabilmektedir.

• Harç Muafiyeti:

• Tapu harcı, noter harcı, belediye harçları gibi bazı kalemlerde muafiyet veya indirim söz konusu olabilir.

• Kira Yardımı:

• Hem maliklere hem de kiracılara belirli sürelerle kira desteği sağlanır.

• “Yarısı Bizden” Kampanyası (İstanbul):

• 2024–2025 döneminde İstanbul için devam eden kampanya kapsamında:

• 700.000 TL’ye kadar hibe

• 700.000 TL’ye kadar uygun faizli kredi

• Özellikle riskli yapıda oturan ve kendi dairesini yenilemek isteyen malikler için önemli bir avantaj sunar.

________________________________________

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu bölüm, SSS / FAQ Schema yapısına uygun olacak şekilde soru-cevap formatında hazırlanmıştır.

1. Binam riskli değil ama riskli alandaysa yine de yıkılır mı?

Evet. Bir bölge “riskli alan” ilan edildiğinde, proje bütünlüğü için sağlam binalar da dahil olmak üzere bölgedeki tüm yapılar yıkılabilir. Amaç, bütüncül ve planlı bir şekilde yeni ve güvenli bir yaşam alanı oluşturmaktır.

2. Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

• Maliklerin en az 2/3 çoğunluğu sağlanamazsa, sürecin tıkanmaması için kanun devreye girer.

• Katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedel üzerinden açık artırmaya çıkarılır.

• Önce diğer maliklere teklif edilir; alıcı çıkmazsa bu paylar Bakanlık veya Hazine tarafından satın alınabilir ve proje tamamlanır.

3. Yıkım masrafını kim öder?

• Eğer bina müteahhitle anlaşılarak kentsel dönüşüme girerse, genellikle yıkım masrafı müteahhit tarafından karşılanır (sözleşmeye bakmak şarttır).

• Anlaşma sağlanamaz ve devlet eliyle yıkım gerçekleşirse:

• Yıkım masrafı, taşınmazın arsa payına ipotek edilir ve sonrasında maliklerden tahsil edilir.

4. Riskli yapı kararına itiraz hakkım var mı?

Evet.

• Riskli yapı raporunun size tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde, yetkili teknik heyete itiraz edebilirsiniz.

• İtiraz üzerine yeni bir teknik inceleme yapılabilir ve rapor tekrar değerlendirilir.

5. Binada tarihi eser veya tescilli kültür varlığı varsa ne olur?

• Eğer binada veya parselde tarihi eser ya da tescilli kültür varlığı bulunuyorsa,

• Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur” yazısı alınmadan herhangi bir yıkım veya dönüşüm işlemi yapılamaz.

• Bu tür yapıların korunması, güçlendirilmesi veya yeniden işlevlendirilmesi özel mevzuat çerçevesinde yürütülür.